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Comissão de gestão de alojamento local: sobre que base a calcular?
Uma taxa de comissão não quer dizer nada enquanto a sua base não estiver escrita. Numa mesma estadia, 20% do bruto e 20% do líquido sem a limpeza podem diferir quase trinta euros. Escreva a base no contrato, com um exemplo em números, e faça o mesmo cálculo em cada extrato.
«20%»: é muitas vezes o único número que um proprietário retém ao assinar. Vinte por cento de quê? Do preço pago pelo hóspede, do que a plataforma transfere, do que sobra depois de paga a limpeza? Consoante a resposta, a mesma comissão não rende o mesmo valor, e o primeiro extrato mensal acaba em discussão.
Três bases, uma mesma estadia
Tomemos uma estadia de cinco noites a 100 €, com 60 € de taxa de limpeza paga pelo hóspede, reservada no Airbnb para um anfitrião que paga a taxa «única» de 15,5%. O Airbnb calcula a sua taxa sobre o preço das noites e sobre as taxas cobradas pelo anfitrião, incluindo a limpeza, sem impostos: 15,5% de 560 €, ou seja, 86,80 €. A transferência é, portanto, de 473,20 €.
| Base da comissão | Montante | 20% |
|---|---|---|
| Receitas brutas, com limpeza | 560,00 € | 112,00 € |
| Transferência da plataforma, com limpeza | 473,20 € | 94,64 € |
| Transferência, sem limpeza | 413,20 € | 82,64 € |
Entre a primeira linha e a última, 29,36 € de diferença numa só estadia. Para um alojamento que faz quatro estadias deste tipo por mês, isto ultrapassa 117 € por mês, e 1400 € no ano. Nenhuma destas bases está errada. O problema é não ter escrito qual se aplica.
Mais um pormenor: na última linha, retiram-se os 60 € de limpeza tal como foram faturados. Ora, o Airbnb já cobrou 9,30 € de taxa sobre esta limpeza, que recai portanto sobre a parte do proprietário. Retirar a limpeza líquida dessa taxa, 50,70 €, seria outra opção. As duas são defensáveis, desde que estejam escritas.
O que a plataforma cobra
No Airbnb, existem duas estruturas de taxas. Com a taxa partilhada, a maioria dos anfitriões paga 3%, e o hóspede paga uma taxa de serviço adicional. Com a taxa única, tudo é retido na transferência do anfitrião: 15,5% para a maioria dos anfitriões, entre 14 e 16% para os outros. O Airbnb torna esta segunda estrutura obrigatória para a maioria dos anfitriões, incluindo os que usam um software de gestão de alojamento. Uma empresa de gestão que liga os seus anúncios a um software está, portanto, quase sempre neste caso, e é aí que a diferença entre bruto e líquido é maior.
Na Booking.com e nas outras plataformas, a comissão depende do seu contrato. Consoante a plataforma e o modo de pagamento, é retida na transferência ou faturada à parte. Veja os seus extratos antes de escrever a regra: a sua comissão calcula-se antes ou depois da delas?
A limpeza, dentro ou fora da base
A taxa de limpeza paga pelo hóspede não é uma receita como as outras: paga um serviço que a empresa de gestão organiza e que, muitas vezes, paga ela própria à sua equipa. Há três formas de fazer, todas defensáveis desde que escritas:
- a limpeza cabe à empresa de gestão, que paga à equipa, e fica fora da base da comissão;
- a limpeza cabe ao proprietário, que paga o serviço contra fatura, e a comissão incide sobre o total;
- a limpeza é refaturada ao proprietário ao custo real, e a comissão só incide sobre as noites.
O que não é defensável é ficar com a taxa de limpeza e cobrar ainda uma comissão sobre ela. Um proprietário que refaça as contas vê-o logo.
O que nunca entra na base
- A taxa turística. Pertence ao município: passa por si ou pela plataforma e depois segue. O nosso guia sobre a taxa turística explica quem a cobra.
- A caução. Uma pré-autorização libertada não é uma receita, e um valor retido reembolsa um dano.
- Os reembolsos de danos pagos por uma plataforma: reparam uma perda, não pagam uma noite.
Para os cancelamentos, decida antecipadamente: comissão ou não sobre o que a plataforma transfere quando um hóspede cancela. As duas opções existem. O importante é que o proprietário o saiba antes do primeiro extrato, e não ao lê-lo.
IVA à parte ou IVA incluído
Se a sua empresa de gestão fatura IVA, escreva se a taxa se entende com IVA à parte ou IVA incluído. As duas não dão a mesma fatura. E um proprietário particular não recupera o IVA: para ele, só conta o que paga realmente.
A frase a escrever no contrato
Uma boa regra cabe numa frase e num exemplo. Por exemplo:
«A comissão da empresa de gestão é de 20%, acrescida de IVA, do montante transferido pela plataforma por cada estadia, deduzida a taxa de limpeza faturada ao hóspede. A taxa turística, as cauções e os reembolsos de danos não entram neste montante. Um exemplo em números figura em anexo.»
Junte o exemplo em números da estadia acima, refeito com os seus números. No dia em que o proprietário reler o extrato, refaz o cálculo e chega ao mesmo resultado.
O extrato do mês
Em cada extrato, mostre a base e o cálculo, estadia a estadia ou no total do mês. «20% de 1615,00 €» verifica-se em dez segundos; «Comissão: 323,00 €» discute-se. Ponha à parte o que não é receita, como a taxa turística cobrada ou as limpezas refaturadas: o proprietário vê de onde vem cada euro, e faz menos perguntas.
Perguntas frequentes
Que percentagem de comissão praticar?
Nenhum texto a fixa: depende do que faz pelo proprietário. Para comparar duas ofertas, leve-as à mesma base; caso contrário, compara dois números que não falam da mesma coisa.
Um valor fixo por mês em vez de uma percentagem?
É possível, e mais simples de ler. Mas um valor fixo não acompanha nem a época nem a ocupação: adapta-se melhor a um alojamento arrendado todo o ano do que a uma casa de férias.
A comissão pode mudar durante o contrato?
Só se o contrato o previr, ou através de uma adenda assinada pelo proprietário. Uma nova base aplicada sem o seu acordo é um litígio garantido.
Fontes
- Taxas de serviço do Airbnb, centro de ajuda do Airbnb.
- Taxa turística, collectivites-locales.gouv.fr (em francês).
Taxas do Airbnb revistas a 23 de outubro de 2026. Os montantes deste guia servem de exemplo: refaça o cálculo com os seus próprios números.
A equipa OmniStay