Eigentümer
Provision der Agentur: Auf welcher Grundlage wird sie berechnet?
Ein Provisionssatz sagt nichts, solange seine Grundlage nicht schriftlich festgelegt ist. Beim selben Aufenthalt können zwischen 20 % vom Brutto und 20 % vom Netto ohne Reinigung fast dreißig Euro liegen. Schreiben Sie die Grundlage mit einem Rechenbeispiel in den Vertrag und rechnen Sie bei jeder Abrechnung genauso.
„20 %“: Oft ist das die einzige Zahl, die sich ein Eigentümer bei der Unterschrift merkt. Zwanzig Prozent wovon? Vom Preis, den der Gast zahlt, von dem, was die Plattform auszahlt, von dem, was nach Bezahlung der Reinigung übrig bleibt? Je nach Antwort bringt dieselbe Provision nicht denselben Betrag, und die erste Monatsabrechnung endet in einer Diskussion.
Drei Grundlagen, ein Aufenthalt
Nehmen wir einen Aufenthalt von fünf Nächten zu je 100 €, mit 60 € Reinigungsgebühr, die der Gast zahlt, gebucht über Airbnb für einen Gastgeber mit der „Gebühr nur für Gastgeber“ von 15,5 %. Airbnb berechnet seine Gebühren auf den Übernachtungspreis und die vom Gastgeber berechneten Gebühren, Reinigung inklusive, ohne Steuern: 15,5 % von 560 €, also 86,80 €. Die Auszahlung beträgt somit 473,20 €.
| Grundlage der Provision | Betrag | 20 % |
|---|---|---|
| Einnahmen brutto, mit Reinigung | 560,00 € | 112,00 € |
| Auszahlung der Plattform, Reinigung inklusive | 473,20 € | 94,64 € |
| Auszahlung, Reinigung abgezogen | 413,20 € | 82,64 € |
Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen bei einem einzigen Aufenthalt 29,36 €. Bei einer Unterkunft mit vier solchen Aufenthalten pro Monat sind das über 117 € pro Monat und über 1.400 € im Jahr. Keine dieser Grundlagen ist falsch. Problematisch ist nur, nicht festgehalten zu haben, welche gilt.
Noch ein Detail: In der letzten Zeile werden die 60 € Reinigung so abgezogen, wie sie berechnet wurden. Airbnb hat auf diese Reinigung aber bereits 9,30 € Gebühren einbehalten, die damit der Anteil des Eigentümers trägt. Die Reinigung abzüglich dieser Gebühren abzuziehen, also 50,70 €, wäre eine andere Wahl. Beides ist vertretbar, sofern es schriftlich festgehalten ist.
Was die Plattform einbehält
Bei Airbnb gibt es zwei Gebührenmodelle. Bei der geteilten Gebühr zahlen die meisten Gastgeber 3 %, und der Gast zahlt zusätzlich eine Servicegebühr. Bei der Gebühr nur für Gastgeber wird alles von der Auszahlung des Gastgebers einbehalten: 15,5 % für die meisten Gastgeber, zwischen 14 und 16 % für die übrigen. Airbnb macht dieses zweite Modell für die meisten Gastgeber verpflichtend, auch für alle, die eine Verwaltungssoftware nutzen. Eine Agentur, die ihre Inserate mit einer Software verbindet, ist also meist in diesem Fall – und genau dort ist der Unterschied zwischen Brutto und Netto am größten.
Bei Booking.com und den anderen Plattformen hängt die Provision von Ihrem Vertrag ab. Je nach Plattform und Zahlungsart wird sie von der Auszahlung einbehalten oder separat in Rechnung gestellt. Sehen Sie sich Ihre Abrechnungen an, bevor Sie die Regel festlegen: Wird Ihre Provision vor oder nach der der Plattform berechnet?
Die Reinigung: in der Grundlage oder daneben
Die vom Gast bezahlte Reinigungsgebühr ist keine Einnahme wie jede andere: Sie bezahlt eine Leistung, die die Agentur organisiert und oft selbst an ihr Team bezahlt. Drei Vorgehensweisen sind üblich, alle vertretbar, sofern sie schriftlich festgehalten sind:
- die Reinigungsgebühr geht an die Agentur, die das Team bezahlt, und bleibt außerhalb der Provisionsgrundlage;
- die Reinigungsgebühr geht an den Eigentümer, der die Leistung auf Rechnung bezahlt, und die Provision bezieht sich auf das Ganze;
- die Reinigung wird dem Eigentümer zu den tatsächlichen Kosten weiterberechnet, und die Provision bezieht sich nur auf die Übernachtungen.
Nicht vertretbar ist es, die Reinigungsgebühr zu behalten und zusätzlich eine Provision darauf zu nehmen. Ein Eigentümer, der nachrechnet, sieht das sofort.
Was nie in die Grundlage gehört
- Die Kurtaxe. Sie gehört der Gemeinde: Sie läuft über Sie oder über die Plattform und geht dann weiter. Unser Ratgeber zur Kurtaxe erklärt, wer sie einzieht.
- Die Kaution. Eine freigegebene Vorautorisierung ist keine Einnahme, und ein einbehaltener Betrag ersetzt einen Schaden.
- Schadenserstattungen einer Plattform: Sie gleichen einen Verlust aus, sie bezahlen keine Nacht.
Bei Stornierungen sollten Sie vorab entscheiden: Provision oder nicht auf das, was die Plattform bei einer Stornierung durch den Gast auszahlt. Beides ist üblich. Wichtig ist, dass der Eigentümer es vor der ersten Abrechnung weiß – nicht erst beim Lesen.
Ohne oder inklusive MwSt.
Wenn Ihre Agentur Mehrwertsteuer berechnet, schreiben Sie fest, ob sich der Satz ohne oder inklusive MwSt. versteht. Das ergibt nicht dieselbe Rechnung. Und ein privater Eigentümer kann die Mehrwertsteuer nicht zurückholen: Für ihn zählt nur, was er wirklich zahlt.
Der Satz für den Vertrag
Eine gute Regel passt in einen Satz und ein Beispiel. Zum Beispiel:
„Die Provision der Agentur beträgt 20 % zzgl. MwSt. des von der Plattform für jeden Aufenthalt ausgezahlten Betrags, abzüglich der dem Gast berechneten Reinigungsgebühr. Kurtaxe, Kautionen und Schadenserstattungen gehören nicht zu diesem Betrag. Ein Rechenbeispiel ist als Anlage beigefügt.“
Fügen Sie das Rechenbeispiel des obigen Aufenthalts bei, mit Ihren Zahlen nachgerechnet. Wenn der Eigentümer seine Abrechnung nachliest, rechnet er nach und kommt auf dasselbe Ergebnis wie Sie.
Die Monatsabrechnung
Zeigen Sie auf jeder Abrechnung Grundlage und Berechnung, Aufenthalt für Aufenthalt oder für den ganzen Monat. „20 % von 1.615,00 €“ ist in zehn Sekunden geprüft; „Provision: 323,00 €“ wird diskutiert. Weisen Sie getrennt aus, was keine Einnahme ist, etwa die eingezogene Kurtaxe oder weiterberechnete Reinigungen: Der Eigentümer sieht, woher jeder Euro kommt, und stellt weniger Fragen.
Häufige Fragen
Welchen Provisionssatz sollte man verlangen?
Kein Gesetz legt ihn fest: Er hängt davon ab, was Sie für den Eigentümer tun. Um zwei Angebote zu vergleichen, bringen Sie sie auf dieselbe Grundlage, sonst vergleichen Sie zwei Zahlen, die nicht dasselbe meinen.
Ein fester Monatsbetrag statt eines Prozentsatzes?
Das ist möglich und leichter verständlich. Ein Festbetrag folgt aber weder der Saison noch der Auslastung: Er passt besser zu einer ganzjährig vermieteten Unterkunft als zu einem Ferienhaus.
Kann sich die Provision während der Vertragslaufzeit ändern?
Nur wenn der Vertrag es vorsieht oder durch einen vom Eigentümer unterschriebenen Nachtrag. Eine neue Grundlage ohne seine Zustimmung führt garantiert zum Streit.
Quellen
- Airbnb-Servicegebühren, Hilfe-Center von Airbnb.
- Taxe de séjour (Kurtaxe), collectivites-locales.gouv.fr (auf Französisch).
Airbnb-Gebühren geprüft am 23. Oktober 2026. Die Beträge in diesem Ratgeber dienen als Beispiel: Rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen nach.
Das OmniStay-Team