Commissione del property manager: su quale base calcolarla?

«20%»: spesso è l’unico numero che un proprietario ricorda quando firma. Il venti per cento di cosa? Del prezzo pagato dall’ospite, di quanto versa la piattaforma, di quello che resta una volta pagate le pulizie? A seconda della risposta, la stessa commissione non rende la stessa somma, e il primo rendiconto mensile si trasforma in una discussione.

Tre basi, uno stesso soggiorno

Prendiamo un soggiorno di cinque notti a 100 €, con 60 € di spese di pulizia pagate dall’ospite, prenotato su Airbnb per un host che paga la commissione «unica» del 15,5%. Airbnb calcola le sue commissioni sul prezzo delle notti e sulle spese addebitate dall’host, pulizie comprese, tasse escluse: il 15,5% di 560 €, cioè 86,80 €. Il versamento è quindi di 473,20 €.

Base della commissione	Importo	20%
Ricavi lordi, pulizie comprese	560,00 €	112,00 €
Versamento della piattaforma, pulizie comprese	473,20 €	94,64 €
Versamento, pulizie detratte	413,20 €	82,64 €

Tra la prima riga e l’ultima ci sono 29,36 € di differenza su un solo soggiorno. Per un alloggio che fa quattro soggiorni di questo tipo al mese, si superano i 117 € al mese e i 1.400 € all’anno. Nessuna di queste basi è sbagliata. Il problema è non aver scritto quale si applica.

Un dettaglio in più: nell’ultima riga si detraggono i 60 € di pulizie così come sono stati addebitati. Ma Airbnb ha già trattenuto 9,30 € di commissioni su queste pulizie, che ricadono quindi sulla quota del proprietario. Detrarre le pulizie al netto di queste commissioni, 50,70 €, sarebbe un’altra scelta. Entrambe sono difendibili, purché siano scritte.

Cosa trattiene la piattaforma

Su Airbnb esistono due strutture di commissioni. Con la commissione suddivisa, la maggior parte degli host paga il 3% e l’ospite paga in più dei costi del servizio. Con la commissione unica, tutto viene trattenuto sul versamento all’host: il 15,5% per la maggior parte degli host, tra il 14 e il 16% per gli altri. Airbnb rende obbligatoria questa seconda struttura per la maggior parte degli host, tra cui quelli che usano un gestionale per affitti brevi. Un property manager che collega i suoi annunci a un software rientra quindi, il più delle volte, in questo caso, ed è qui che la differenza tra lordo e netto è più grande.

Su Booking.com e sulle altre piattaforme, la commissione dipende dal tuo contratto. A seconda della piattaforma e del metodo di pagamento, viene trattenuta sul versamento o fatturata a parte. Guarda i tuoi estratti conto prima di scrivere la regola: la tua commissione si calcola prima o dopo la loro?

Le pulizie: dentro la base o a parte

Le spese di pulizia pagate dall’ospite non sono un ricavo come gli altri: pagano un servizio che il property manager organizza e che, spesso, paga direttamente al suo team. Nella pratica si trovano tre approcci, tutti difendibili purché siano scritti:

• le pulizie spettano al property manager, che paga il team, e restano fuori dalla base della commissione;
• le pulizie spettano al proprietario, che paga il servizio su fattura, e la commissione si applica sul totale;
• le pulizie vengono riaddebitate al proprietario al costo reale, e la commissione si applica solo alle notti.

Quello che non si può difendere è tenere le spese di pulizia e prendere in più una commissione su di esse. Un proprietario che rifà il calcolo se ne accorge subito.

Cosa non entra mai nella base

• La tassa di soggiorno. Appartiene al comune: passa da te o dalla piattaforma, poi riparte. La nostra guida sulla tassa di soggiorno spiega chi la riscuote.
• Il deposito cauzionale. Una preautorizzazione sbloccata non è un ricavo, e una somma trattenuta risarcisce un danno.
• I rimborsi per danni versati da una piattaforma: compensano una perdita, non pagano una notte.

Per le cancellazioni, decidi in anticipo: commissione sì o no su quanto la piattaforma versa quando un ospite cancella. Esistono entrambe le prassi. L’importante è che il proprietario lo sappia prima del primo rendiconto, non leggendolo.

Al netto o al lordo dell’IVA

Se la tua attività fattura l’IVA, scrivi se la percentuale si intende al netto o al lordo dell’IVA. Le due cose non danno la stessa fattura. E un proprietario privato non recupera l’IVA: per lui conta solo quello che paga davvero.

La frase da scrivere nel contratto

Una buona regola sta in una frase e in un esempio. Ad esempio:

Allega l’esempio numerico del soggiorno qui sopra, rifatto con i tuoi numeri. Il giorno in cui il proprietario rilegge il suo rendiconto, rifà il calcolo e ottiene il tuo stesso risultato.

Il rendiconto mensile

Su ogni rendiconto, mostra la base e il calcolo, soggiorno per soggiorno o sul totale del mese. «20% di 1.615,00 €» si verifica in dieci secondi; «Commissione: 323,00 €» si discute. Metti a parte ciò che non è un ricavo, come la tassa di soggiorno riscossa o le pulizie riaddebitate: il proprietario vede da dove viene ogni euro e fa meno domande.

Domande frequenti

Che percentuale di commissione applicare?

Nessuna norma la fissa: dipende da quello che fai per il proprietario. Per confrontare due offerte, riportale alla stessa base, altrimenti confronti due numeri che non parlano della stessa cosa.

Un importo fisso al mese invece di una percentuale?

Si può fare, ed è più semplice da leggere. Ma un importo fisso non segue né la stagione né l’occupazione: è più adatto a un alloggio affittato tutto l’anno che a una casa vacanze.

La commissione può cambiare durante il contratto?

Solo se il contratto lo prevede, o con un addendum firmato dal proprietario. Una nuova base applicata senza il suo consenso è una lite assicurata.

Fonti

1. Costi del servizio di Airbnb, centro assistenza di Airbnb.
2. Tassa di soggiorno, collectivites-locales.gouv.fr (in francese).

Commissioni di Airbnb verificate il 23 ottobre 2026. Gli importi di questa guida sono esempi: rifai il calcolo con i tuoi numeri.

Il team di OmniStay