Propietarios
Comisión del gestor: ¿sobre qué base calcularla?
Un porcentaje de comisión no significa nada mientras su base no esté por escrito. En una misma estancia, el 20 % del bruto y el 20 % del neto sin la limpieza pueden diferir en casi treinta euros. Escribe la base en el contrato, con un ejemplo con cifras, y haz el mismo cálculo en cada liquidación.
«20 %»: a menudo es la única cifra que recuerda un propietario al firmar. ¿El veinte por ciento de qué? ¿Del precio que paga el huésped, de lo que abona la plataforma, de lo que queda una vez pagada la limpieza? Según la respuesta, la misma comisión no supone el mismo importe, y la primera liquidación mensual acaba en discusión.
Tres bases, una misma estancia
Pongamos una estancia de cinco noches a 100 €, con 60 € de gastos de limpieza pagados por el huésped, reservada en Airbnb para un anfitrión que paga la comisión «única» del 15,5 %. Airbnb calcula su comisión sobre el precio de las noches y sobre los gastos que factura el anfitrión, limpieza incluida, sin los impuestos: el 15,5 % de 560 €, es decir, 86,80 €. El pago es, por tanto, de 473,20 €.
| Base de la comisión | Importe | 20 % |
|---|---|---|
| Ingresos brutos, limpieza incluida | 560,00 € | 112,00 € |
| Pago de la plataforma, limpieza incluida | 473,20 € | 94,64 € |
| Pago, sin la limpieza | 413,20 € | 82,64 € |
Entre la primera línea y la última hay 29,36 € de diferencia en una sola estancia. Para un alojamiento que hace cuatro estancias de este tipo al mes, son más de 117 € al mes, y 1.400 € al año. Ninguna de estas bases es errónea. Lo que plantea problemas es no haber escrito cuál se aplica.
Un detalle más: en la última línea, se restan los 60 € de limpieza tal como se facturaron. Pero Airbnb ya ha retenido 9,30 € de comisión sobre esa limpieza, que soporta por tanto la parte del propietario. Restar la limpieza neta de esa comisión, 50,70 €, sería otra opción. Las dos son defendibles, siempre que estén por escrito.
Lo que se queda la plataforma
En Airbnb existen dos estructuras de comisiones. Con la comisión compartida, la mayoría de los anfitriones pagan un 3 %, y el huésped paga además una tarifa de servicio. Con la comisión única, todo se retiene del pago al anfitrión: un 15,5 % para la mayoría de los anfitriones, entre el 14 y el 16 % para los demás. Airbnb hace obligatoria esta segunda estructura para la mayoría de los anfitriones, incluidos los que usan un software de gestión de alquileres. Una empresa de gestión que conecta sus anuncios a un software está, por tanto, casi siempre en este caso, y ahí es donde la diferencia entre bruto y neto es mayor.
En Booking.com y en las demás plataformas, la comisión depende de tu contrato. Según la plataforma y el modo de pago, se retiene del pago o se factura aparte. Revisa tus liquidaciones antes de escribir la regla: ¿tu comisión se calcula antes o después de la suya?
La limpieza, dentro o fuera de la base
Los gastos de limpieza que paga el huésped no son un ingreso como los demás: pagan un servicio que organiza la empresa de gestión y que, a menudo, ella misma paga a su equipo. Hay tres formas de hacerlo, todas defendibles siempre que estén por escrito:
- la limpieza corresponde a la empresa de gestión, que paga al equipo, y queda fuera de la base de la comisión;
- la limpieza corresponde al propietario, que paga el servicio contra factura, y la comisión se aplica sobre el total;
- la limpieza se refactura al propietario a su coste real, y la comisión solo se aplica a las noches.
Lo que no se sostiene es quedarse con los gastos de limpieza y cobrar además una comisión sobre ellos. Un propietario que rehace el cálculo lo ve enseguida.
Lo que nunca entra en la base
- La tasa turística. Pertenece al municipio: pasa por ti o por la plataforma, y después se ingresa. Nuestra guía sobre la tasa turística explica quién la cobra.
- La fianza. Una preautorización liberada no es un ingreso, y un importe retenido repara un daño.
- Los reembolsos por daños abonados por una plataforma: reparan una pérdida, no pagan una noche.
Para las cancelaciones, decídelo de antemano: comisión o no sobre lo que abona la plataforma cuando un huésped cancela. Las dos opciones existen. Lo importante es que el propietario lo sepa antes de la primera liquidación, no al leerla.
Con o sin IVA
Si tu empresa de gestión factura IVA, escribe si el porcentaje se entiende sin IVA o con IVA incluido. Las dos opciones no dan la misma factura. Y un propietario particular no recupera el IVA: para él, solo cuenta lo que paga realmente.
La frase que hay que escribir en el contrato
Una buena regla cabe en una frase y un ejemplo. Por ejemplo:
«La comisión de la empresa de gestión es del 20 %, IVA excluido, del importe abonado por la plataforma por cada estancia, deducidos los gastos de limpieza facturados al huésped. La tasa turística, las fianzas y los reembolsos por daños no entran en este importe. En el anexo figura un ejemplo con cifras.»
Adjunta el ejemplo con cifras de la estancia anterior, rehecho con tus propias cifras. El día que el propietario relea su liquidación, rehará el cálculo y llegará al mismo resultado que tú.
La liquidación del mes
En cada liquidación, muestra la base y el cálculo, estancia por estancia o en el total del mes. «20 % de 1.615,00 €» se comprueba en diez segundos; «Comisión: 323,00 €» se discute. Separa lo que no es un ingreso, como la tasa turística cobrada o las limpiezas refacturadas: el propietario ve de dónde sale cada euro, y hace menos preguntas.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de comisión aplicar?
Ningún texto lo fija: depende de lo que hagas por el propietario. Para comparar dos ofertas, llévalas a la misma base; si no, comparas dos cifras que no hablan de lo mismo.
¿Un importe fijo al mes en lugar de un porcentaje?
Es posible, y más fácil de leer. Pero un importe fijo no sigue ni la temporada ni la ocupación: encaja mejor con un alojamiento alquilado todo el año que con una casa de vacaciones.
¿Puede cambiar la comisión durante el contrato?
Solo si el contrato lo prevé, o mediante una adenda firmada por el propietario. Una nueva base aplicada sin su consentimiento es una disputa asegurada.
Fuentes
- Tarifas de servicio de Airbnb, centro de ayuda de Airbnb.
- Taxe de séjour, collectivites-locales.gouv.fr (en francés).
Comisiones de Airbnb revisadas el 23 de octubre de 2026. Los importes de esta guía sirven de ejemplo: rehaz el cálculo con tus propias cifras.
El equipo de OmniStay