Commission de conciergerie : sur quelle base la calculer ?

« 20 % » : c’est souvent le seul chiffre qu’un propriétaire retient en signant. Vingt pour cent de quoi ? Du prix payé par le voyageur, de ce que verse la plateforme, de ce qui reste une fois le ménage payé ? Selon la réponse, la même commission ne rapporte pas la même somme, et le premier relevé mensuel tourne à la discussion.

Trois bases, un même séjour

Prenons un séjour de cinq nuits à 100 €, avec 60 € de frais de ménage payés par le voyageur, réservé sur Airbnb pour un hôte qui paie les frais « uniques » de 15,5 %. Airbnb calcule ses frais sur le prix des nuits et sur les frais facturés par l’hôte, ménage compris, sans les taxes : 15,5 % de 560 €, soit 86,80 €. Le versement est donc de 473,20 €.

Base de la commission	Montant	20 %
Revenus bruts, ménage compris	560,00 €	112,00 €
Versement de la plateforme, ménage compris	473,20 €	94,64 €
Versement, ménage retiré	413,20 €	82,64 €

Entre la première ligne et la dernière, 29,36 € d’écart sur un seul séjour. Pour un logement qui fait quatre séjours de ce genre par mois, cela dépasse 117 € par mois, et 1 400 € sur l’année. Aucune de ces bases n’est fausse. Ce qui pose problème, c’est de ne pas avoir écrit laquelle s’applique.

Un détail de plus : dans la dernière ligne, on retire les 60 € de ménage tels qu’ils ont été facturés. Or Airbnb a déjà prélevé 9,30 € de frais sur ce ménage, que supporte donc la part du propriétaire. Retirer le ménage net de ces frais, 50,70 €, serait un autre choix. Les deux se défendent, à condition d’être écrits.

Ce que prend la plateforme

Sur Airbnb, deux structures de frais existent. Avec les frais partagés, la plupart des hôtes paient 3 %, et le voyageur paie des frais de service en plus. Avec les frais uniques, tout est retenu sur le versement de l’hôte : 15,5 % pour la plupart des hôtes, entre 14 et 16 % pour les autres. Airbnb rend cette seconde structure obligatoire pour la plupart des hôtes, dont ceux qui passent par un logiciel de gestion locative. Une conciergerie qui relie ses annonces à un logiciel est donc, le plus souvent, dans ce cas, et c’est là que l’écart entre brut et net est le plus grand.

Sur Booking.com et les autres plateformes, la commission dépend de votre contrat. Selon la plateforme et le mode de paiement, elle est retenue sur le versement ou facturée à part. Regardez vos relevés avant d’écrire la règle : votre commission se calcule-t-elle avant ou après la leur ?

Le ménage, dans la base ou à côté

Les frais de ménage payés par le voyageur ne sont pas un revenu comme les autres : ils paient une prestation que la conciergerie organise et, souvent, qu’elle règle elle-même à son équipe. Trois façons de faire se rencontrent, toutes défendables pourvu qu’elles soient écrites :

• le ménage revient à la conciergerie, qui paie l’équipe, et il reste hors de la base de la commission ;
• le ménage revient au propriétaire, qui paie la prestation sur facture, et la commission porte sur l’ensemble ;
• le ménage est refacturé au propriétaire à son coût réel, et la commission ne porte que sur les nuits.

Ce qui ne se défend pas, c’est de garder les frais de ménage et de prendre en plus une commission dessus. Un propriétaire qui refait le calcul le voit tout de suite.

Ce qui n’entre jamais dans la base

• La taxe de séjour. Elle appartient à la commune : elle passe par vous ou par la plateforme, puis elle repart. Notre guide sur la taxe de séjour explique qui la collecte.
• La caution. Une empreinte libérée n’est pas un revenu, et une somme retenue rembourse un dégât.
• Les remboursements de dégâts versés par une plateforme : ils réparent une perte, ils ne paient pas une nuit.

Pour les annulations, tranchez à l’avance : commission ou non sur ce que la plateforme verse quand un voyageur annule. Les deux se font. L’important est que le propriétaire le sache avant le premier relevé, pas en le lisant.

Hors TVA ou TVA comprise

Si votre conciergerie facture la TVA, écrivez si le taux s’entend hors TVA ou TVA comprise. Les deux ne donnent pas la même facture. Et un propriétaire particulier ne récupère pas la TVA : pour lui, seul compte ce qu’il paie vraiment.

La phrase à écrire dans le contrat

Une bonne règle tient en une phrase et un exemple. Par exemple :

Joignez l’exemple chiffré du séjour ci-dessus, refait avec vos chiffres. Le jour où le propriétaire relit son relevé, il refait le calcul et tombe sur le même résultat que vous.

Le relevé du mois

Sur chaque relevé, montrez la base et le calcul, séjour par séjour ou au total du mois. « 20 % de 1 615,00 € » se vérifie en dix secondes ; « Commission : 323,00 € » se discute. Mettez à part ce qui n’est pas un revenu, comme la taxe de séjour collectée ou les ménages refacturés : le propriétaire voit d’où vient chaque euro, et il pose moins de questions.

Questions fréquentes

Quel pourcentage de commission pratiquer ?

Aucun texte ne le fixe : il dépend de ce que vous faites pour le propriétaire. Pour comparer deux offres, ramenez-les à la même base, sinon vous comparez deux chiffres qui ne parlent pas de la même chose.

Un montant fixe par mois plutôt qu’un pourcentage ?

C’est possible, et plus simple à lire. Mais un montant fixe ne suit ni la saison ni l’occupation : il convient mieux à un logement loué toute l’année qu’à une maison de vacances.

La commission peut-elle changer en cours de contrat ?

Seulement si le contrat le prévoit, ou par un avenant signé par le propriétaire. Une nouvelle base appliquée sans son accord, c’est un litige assuré.

Sources

1. Frais de service Airbnb, centre d’aide d’Airbnb.
2. Taxe de séjour, collectivites-locales.gouv.fr.

Frais d’Airbnb relus le 23 octobre 2026. Les montants de ce guide servent d’exemple : refaites le calcul avec vos propres chiffres.

L’équipe OmniStay