Ιδιοκτήτες
Προμήθεια της εταιρείας διαχείρισης: σε ποια βάση υπολογίζεται;
Ένα ποσοστό προμήθειας δεν σημαίνει τίποτα όσο δεν έχει γραφτεί η βάση του. Στην ίδια διαμονή, το 20% επί των μικτών και το 20% επί των καθαρών χωρίς τον καθαρισμό μπορεί να έχουν διαφορά σχεδόν τριάντα ευρώ. Γράψτε τη βάση στη σύμβαση, με ένα αριθμητικό παράδειγμα, και κάντε τον ίδιο υπολογισμό σε κάθε εκκαθάριση.
«20%»: συχνά είναι ο μόνος αριθμός που θυμάται ένας ιδιοκτήτης όταν υπογράφει. Είκοσι τοις εκατό επί τίνος; Επί της τιμής που πλήρωσε ο επισκέπτης, επί του ποσού που καταβάλλει η πλατφόρμα ή επί όσων μένουν αφού πληρωθεί ο καθαρισμός; Ανάλογα με την απάντηση, η ίδια προμήθεια δεν αποφέρει το ίδιο ποσό και η πρώτη μηνιαία εκκαθάριση καταλήγει σε διαφωνία.
Τρεις βάσεις, μία διαμονή
Ας πάρουμε μια διαμονή πέντε νυχτών, κρατημένη στο Airbnb, με 100 € τη νύχτα και 60 € χρέωση καθαρισμού που πληρώνει ο επισκέπτης, για έναν οικοδεσπότη που πληρώνει την «ενιαία» χρέωση (host-only fee) του 15,5%. Το Airbnb υπολογίζει τη χρέωσή του επί της τιμής των διανυκτερεύσεων και επί των χρεώσεων που ορίζει ο οικοδεσπότης, μαζί με τον καθαρισμό, χωρίς τους φόρους: 15,5% επί 560 €, δηλαδή 86,80 €. Επομένως, η πληρωμή προς τον οικοδεσπότη (payout) είναι 473,20 €.
| Βάση υπολογισμού της προμήθειας | Ποσό | 20% |
|---|---|---|
| Μικτά έσοδα, με τον καθαρισμό | 560,00 € | 112,00 € |
| Πληρωμή από την πλατφόρμα, με τον καθαρισμό | 473,20 € | 94,64 € |
| Πληρωμή, χωρίς τον καθαρισμό | 413,20 € | 82,64 € |
Ανάμεσα στην πρώτη και την τελευταία γραμμή, 29,36 € διαφορά σε μία μόνο διαμονή. Για ένα κατάλυμα με τέσσερις τέτοιες διαμονές τον μήνα, η διαφορά ξεπερνά τα 117 € τον μήνα και τα 1.400 € τον χρόνο. Καμία από αυτές τις βάσεις δεν είναι λάθος. Το πρόβλημα είναι να μην έχει γραφτεί ποια ισχύει.
Μια ακόμη λεπτομέρεια: στην τελευταία γραμμή αφαιρούνται τα 60 € του καθαρισμού, όπως χρεώθηκαν. Όμως το Airbnb έχει ήδη κρατήσει 9,30 € χρέωση πάνω σε αυτόν τον καθαρισμό, την οποία επωμίζεται επομένως το μερίδιο του ιδιοκτήτη. Μια άλλη επιλογή θα ήταν να αφαιρεθεί το ποσό του καθαρισμού μείον αυτή τη χρέωση, δηλαδή 50,70 €. Και οι δύο λύσεις στέκουν, αρκεί να είναι γραμμένες.
Τι κρατά η πλατφόρμα
Στο Airbnb υπάρχουν δύο δομές χρεώσεων. Με την επιμερισμένη χρέωση (split fee), οι περισσότεροι οικοδεσπότες πληρώνουν 3% και ο επισκέπτης πληρώνει επιπλέον χρέωση υπηρεσίας. Με την ενιαία χρέωση (host-only fee), όλα παρακρατούνται από την πληρωμή του οικοδεσπότη: 15,5% για τους περισσότερους οικοδεσπότες, από 14% έως 16% για τους υπόλοιπους. Το Airbnb κάνει αυτή τη δεύτερη δομή υποχρεωτική για τους περισσότερους οικοδεσπότες, μεταξύ των οποίων και όσοι χρησιμοποιούν λογισμικό διαχείρισης ενοικιάσεων. Μια εταιρεία διαχείρισης που συνδέει τις αγγελίες της με ένα λογισμικό βρίσκεται λοιπόν, τις περισσότερες φορές, σε αυτή την περίπτωση, και εδώ η διαφορά ανάμεσα σε μικτά και καθαρά είναι η μεγαλύτερη.
Στο Booking.com και στις άλλες πλατφόρμες, η προμήθεια εξαρτάται από τη σύμβασή σας. Ανάλογα με την πλατφόρμα και τον τρόπο πληρωμής, παρακρατείται από την πληρωμή ή τιμολογείται χωριστά. Ελέγξτε τις καταστάσεις πληρωμών σας πριν γράψετε τον κανόνα: η δική σας προμήθεια υπολογίζεται πριν ή μετά τη δική τους;
Ο καθαρισμός: μέσα στη βάση ή χωριστά
Η χρέωση καθαρισμού που πληρώνει ο επισκέπτης δεν είναι έσοδο σαν τα άλλα: καλύπτει μια υπηρεσία που οργανώνει η εταιρεία διαχείρισης και που, συχνά, πληρώνει η ίδια στην ομάδα της. Συναντώνται τρεις τρόποι, όλοι υποστηρίξιμοι αρκεί να είναι γραμμένοι:
- η χρέωση καθαρισμού πηγαίνει στην εταιρεία διαχείρισης, που πληρώνει την ομάδα, και μένει εκτός της βάσης της προμήθειας,
- η χρέωση καθαρισμού πηγαίνει στον ιδιοκτήτη, που πληρώνει την υπηρεσία με τιμολόγιο, και η προμήθεια υπολογίζεται επί του συνόλου,
- ο καθαρισμός επαναχρεώνεται στον ιδιοκτήτη στο πραγματικό του κόστος και η προμήθεια υπολογίζεται μόνο επί των διανυκτερεύσεων.
Αυτό που δεν στέκει είναι να κρατάτε τη χρέωση καθαρισμού και να παίρνετε επιπλέον προμήθεια πάνω της. Ένας ιδιοκτήτης που ξανακάνει τον υπολογισμό το βλέπει αμέσως.
Τι δεν μπαίνει ποτέ στη βάση
- Ο φόρος διαμονής (taxe de séjour). Στη Γαλλία ανήκει στον δήμο: περνά από εσάς ή από την πλατφόρμα και στη συνέχεια αποδίδεται. Ο οδηγός μας για τον φόρο διαμονής εξηγεί ποιος τον εισπράττει.
- Η εγγύηση. Ένα ποσό που δεσμεύτηκε στην κάρτα και αποδεσμεύτηκε δεν είναι έσοδο, και ένα ποσό που παρακρατήθηκε καλύπτει μια ζημιά.
- Οι αποζημιώσεις για ζημιές που καταβάλλει μια πλατφόρμα: καλύπτουν μια απώλεια, δεν πληρώνουν μια διανυκτέρευση.
Για τις ακυρώσεις, αποφασίστε από πριν: προμήθεια ή όχι επί του ποσού που καταβάλλει η πλατφόρμα όταν ένας επισκέπτης ακυρώνει. Γίνονται και τα δύο. Το σημαντικό είναι να το ξέρει ο ιδιοκτήτης πριν από την πρώτη εκκαθάριση, όχι όταν τη διαβάζει.
Χωρίς ΦΠΑ ή με ΦΠΑ
Αν η εταιρεία διαχείρισής σας χρεώνει ΦΠΑ, γράψτε αν το ποσοστό νοείται χωρίς ΦΠΑ ή με ΦΠΑ. Οι δύο επιλογές δεν δίνουν το ίδιο τιμολόγιο. Και ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης δεν ανακτά τον ΦΠΑ: για εκείνον μετράει μόνο ό,τι πληρώνει πραγματικά.
Η φράση που γράφετε στη σύμβαση
Ένας καλός κανόνας χωρά σε μία φράση και ένα παράδειγμα. Για παράδειγμα:
«Η προμήθεια της εταιρείας διαχείρισης ανέρχεται σε 20% χωρίς ΦΠΑ επί του ποσού που καταβάλλει η πλατφόρμα για κάθε διαμονή, αφού αφαιρεθεί η χρέωση καθαρισμού που τιμολογήθηκε στον επισκέπτη. Ο φόρος διαμονής, οι εγγυήσεις και οι αποζημιώσεις για ζημιές δεν περιλαμβάνονται σε αυτό το ποσό. Αριθμητικό παράδειγμα επισυνάπτεται ως παράρτημα.»
Επισυνάψτε το αριθμητικό παράδειγμα της παραπάνω διαμονής, με τα δικά σας νούμερα. Τη μέρα που ο ιδιοκτήτης θα ξαναδιαβάσει την εκκαθάρισή του, θα κάνει ο ίδιος τον υπολογισμό και θα βρει το ίδιο αποτέλεσμα με εσάς.
Η μηνιαία εκκαθάριση
Σε κάθε εκκαθάριση, δείξτε τη βάση και τον υπολογισμό, ανά διαμονή ή για το σύνολο του μήνα. Το «20% επί 1.615,00 €» ελέγχεται σε δέκα δευτερόλεπτα, ενώ το «Προμήθεια: 323,00 €» ανοίγει συζήτηση. Ξεχωρίστε ό,τι δεν είναι έσοδο, όπως τον φόρο διαμονής που εισπράχθηκε ή τους καθαρισμούς που επαναχρεώθηκαν: ο ιδιοκτήτης βλέπει από πού προέρχεται κάθε ευρώ και κάνει λιγότερες ερωτήσεις.
Συχνές ερωτήσεις
Τι ποσοστό προμήθειας να χρεώνετε;
Στη Γαλλία, κανένα νομοθετικό κείμενο δεν το ορίζει: εξαρτάται από όσα κάνετε για τον ιδιοκτήτη. Για να συγκρίνετε δύο προσφορές, φέρτε τες στην ίδια βάση, αλλιώς συγκρίνετε δύο αριθμούς που δεν αφορούν το ίδιο πράγμα.
Σταθερό μηνιαίο ποσό αντί για ποσοστό;
Γίνεται, και διαβάζεται πιο εύκολα. Όμως ένα σταθερό ποσό δεν ακολουθεί ούτε την εποχή ούτε την πληρότητα: ταιριάζει περισσότερο σε ένα κατάλυμα που νοικιάζεται όλο τον χρόνο παρά σε ένα εξοχικό.
Μπορεί η προμήθεια να αλλάξει κατά τη διάρκεια της σύμβασης;
Μόνο αν το προβλέπει η σύμβαση ή με τροποποιητική πράξη που υπογράφει ο ιδιοκτήτης. Μια νέα βάση που εφαρμόζεται χωρίς τη συμφωνία του οδηγεί σίγουρα σε αντιδικία.
Πηγές
- Χρεώσεις υπηρεσιών του Airbnb, κέντρο βοήθειας του Airbnb (στα γαλλικά).
- Φόρος διαμονής (taxe de séjour), collectivites-locales.gouv.fr (στα γαλλικά).
Οι χρεώσεις του Airbnb ελέγχθηκαν στις 23 Οκτωβρίου 2026. Τα ποσά αυτού του οδηγού είναι ενδεικτικά: κάντε τον υπολογισμό με τα δικά σας νούμερα.
Η ομάδα του OmniStay