Réglementation
Louer sa résidence principale en courte durée : 120 jours par an, ou 90 si votre commune l’a voté
Trois semaines au Portugal en août, dix jours chez vos parents à Noël : pendant ce temps, votre appartement reste vide. Le louer à des voyageurs est permis, à condition de rester dans les limites qui font de lui votre résidence principale, et d’avoir les bons accords avant la première réservation.
Le plafond annuel, qui le contrôle, l’accord du propriétaire et de la copropriété, les démarches et les impôts : voici la règle au 26 octobre 2026.
Qu’est-ce qu’une résidence principale aux yeux de la loi ?
C’est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La Ville de Paris ajoute un repère simple : c’est le logement où vous vivez d’habitude, et où vos attaches personnelles et professionnelles sont les plus fortes.
Les jours loués aux voyageurs ne comptent pas comme des jours d’occupation. D’où la limite : un logement loué plus de 120 jours, soit quatre mois, dans l’année civile ne peut plus être votre résidence principale. Il devient une résidence secondaire, avec ses propres règles, dont l’autorisation de changement d’usage dans les communes qui l’exigent.
Deux cas à part :
- Une chambre chez vous, pendant que vous y êtes. Ce n’est pas un meublé de tourisme, puisque le voyageur n’a pas l’usage exclusif du logement. À Paris, la Ville précise qu’aucune déclaration ni autorisation n’est alors requise, sauf pour une chambre d’hôtes.
- Une chambre de service ou un local indépendant. Pour la Ville de Paris, un local distinct de votre logement, même contigu, ne fait pas partie de votre résidence principale : le louer suppose les démarches d’un logement qui n’est pas votre résidence principale.
Combien de jours pouvez-vous louer par an ?
Le plafond s’entend par année civile, du 1er janvier au 31 décembre, et porte sur l’ensemble de vos locations de l’année :
- 120 jours au plus, en principe ;
- entre 90 et 119 jours si votre commune a abaissé le plafond par une délibération motivée, ce que peuvent faire depuis le 1er janvier 2025 les communes qui appliquent l’enregistrement. Paris l’a fixé à 90 jours dès cette date ;
- 90 jours consécutifs au plus pour un même client, dans toutes les communes.
Aujourd’hui, le plafond annuel est inscrit dans la loi pour les communes qui appliquent l’enregistrement, et c’est là qu’il est contrôlé. Ailleurs, la limite de 120 jours découle de la définition même de la résidence principale. Avec le téléservice national d’enregistrement, annoncé pour le quatrième trimestre 2026, ces règles s’appliqueront dans toutes les communes. Le plafond cède en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure : par exemple, une formation continue qui vous éloigne de chez vous plus de trois mois.
| Exemple d’année | Jours loués |
|---|---|
| Trois semaines en août | 21 |
| Vacances de Noël | 10 |
| Six week-ends de deux jours | 12 |
| Une semaine de festival au printemps | 7 |
| Total | 50 |
Exemple : avec ce calendrier, vous restez loin du plafond, même à 90 jours. Ajoutez tout le mois de juillet et vous arrivez à 81 jours : c’est encore possible à Paris, mais il ne vous reste que 9 jours pour le reste de l’année. Si vous louez sur plusieurs plateformes ou en direct, tenez votre propre total : c’est l’ensemble de vos locations qui compte.
Une nuance utile : dans une commune qui a voté 90 jours, louer 100 jours dépasse le plafond communal et expose à l’amende, mais ne fait pas basculer le logement dans le régime du changement d’usage, qui ne s’applique qu’au-delà de 120 jours.
Qui compte les jours, et que risquez-vous en cas de dépassement ?
Si vous passez par une plateforme, elle doit vous informer de vos obligations et vous demander, avant de publier l’annonce, une attestation sur l’honneur : déclaration faite, logement occupé comme résidence principale, numéro d’enregistrement. Elle affiche ce numéro, puis désactive l’annonce dès que le plafond de l’année est atteint.
La commune peut vérifier. Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la location, elle peut demander à la plateforme le nombre de jours loués ; celle-ci répond dans le mois, avec l’adresse et le numéro d’enregistrement du logement. Si vous louez sans plateforme, c’est à vous qu’elle pose la question, avec le même délai d’un mois.
Le dépassement du plafond est puni d’une amende civile pouvant atteindre 10 000 €, par année de dépassement selon la Ville de Paris. La loi du 19 novembre 2024 prévoit de relever ce montant ; au 26 octobre 2026, les pages officielles indiquent toujours 10 000 €. Et au-delà de 120 jours, le logement n’étant plus une résidence principale, le louer sans autorisation de changement d’usage, là où elle est exigée, expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €.
Locataire, copropriété : quels accords demander avant de louer ?
Si vous êtes locataire dans le parc privé, il vous faut l’accord écrit de votre propriétaire avant de louer, de préférence demandé par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans cet accord, vous risquez de devoir lui reverser les sommes perçues, de payer des dommages et intérêts, et de voir votre bail résilié.
En logement social, la location en meublé de tourisme est interdite en toutes circonstances.
En copropriété, lisez le règlement. S’il a été établi depuis le 21 novembre 2024, il dit si les meublés de tourisme sont autorisés, et une interdiction écrite dans un tel règlement vaut aussi pour une résidence principale. S’il est plus ancien, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, meublé de tourisme compris. En revanche, l’interdiction que l’assemblée générale peut désormais voter dans une copropriété existante ne vise pas les résidences principales louées occasionnellement. Le détail est dans notre article sur la location courte durée en copropriété.
Demande d’accord au propriétaire, si vous êtes locataire
Madame, Monsieur, je souhaite louer ponctuellement à des voyageurs de passage le logement que vous me louez au [adresse], qui reste ma résidence principale, pendant mes absences et dans la limite de [90 ou 120] jours par an. Je vous demande votre accord écrit, comme la loi l’exige. Je vous communiquerai le numéro d’enregistrement si la commune en délivre un. Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Quelles démarches et quels impôts prévoir ?
- Mairie : aucune démarche dans la plupart des communes aujourd’hui ; un numéro d’enregistrement là où la commune l’exige, puis partout avec le téléservice national, preuve de résidence principale à l’appui.
- Insee : une inscription gratuite au répertoire Sirène, sur le Guichet des formalités des entreprises, qui vous attribue un numéro Siret.
- Impôt sur le revenu : les loyers vont dans la déclaration complémentaire de revenus ; la plateforme vous envoie en janvier le montant brut de vos transactions de l’année. Le régime d’imposition est détaillé dans notre article sur l’abattement micro-BIC.
- Cotisations et CFE : des cotisations sociales au-delà d’un certain montant de revenus, et peut-être la cotisation foncière des entreprises : interrogez le service des impôts des entreprises du lieu du logement.
- Taxe de séjour : à collecter et à reverser si la commune l’applique, sauf quand la plateforme encaisse le paiement pour vous et la collecte elle-même.
- Fiche de police : à faire remplir par chaque client de nationalité étrangère, et à garder six mois (voir notre guide de la fiche de police).
Questions fréquentes
Comment savoir si ma commune a abaissé le plafond à 90 jours ?
Renseignez-vous auprès de la mairie : la baisse passe par une délibération motivée du conseil municipal, possible depuis le 1er janvier 2025 dans les communes qui appliquent l’enregistrement. Paris l’a fait dès cette date. La durée retenue se situe entre 90 et 119 jours, et s’applique par année civile.
Puis-je dépasser le plafond si je suis muté plusieurs mois ?
Oui, si l’absence tient à une obligation professionnelle, à une raison de santé ou à un cas de force majeure : la loi prévoit ces trois exceptions. Gardez de quoi le prouver, par exemple une attestation de votre employeur ou de l’organisme de formation, au cas où la commune vous interrogerait.
Mon logement reste-t-il ma résidence principale si je le loue 120 jours ?
Oui, jusqu’à 120 jours dans l’année civile, puisque vous l’occupez alors au moins huit mois. Au-delà, il ne peut plus être considéré comme votre résidence principale. Si votre commune a fixé un plafond plus bas, celui-ci limite vos locations, sans changer la définition de la résidence principale.
Sources
- Faire de sa résidence principale une location de vacances (meublé de tourisme), service-public.fr.
- Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ecologie.gouv.fr.
- Location limitée à 90 jours : Paris serre la vis sur les meublés touristiques, Ville de Paris.
- La location meublée touristique : les règles à suivre, Ville de Paris.
- Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 (27 juillet 2026), service-public.fr.
- Renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, analyse juridique n° 2024-25, ANIL.
Règles relues le 26 octobre 2026 sur service-public.fr, le guide pratique 2025 de l’État, l’analyse de l’ANIL et paris.fr. Le plafond annuel dépend d’une délibération de votre commune, et l’enregistrement doit s’étendre à toutes les communes avec le téléservice national : vérifiez la règle de votre mairie avant chaque saison.
Comment cet article a été préparé et vérifié : notre méthode.
L’équipe OmniStay