Réglementation
Changement d’usage et location courte durée : quand faut-il une autorisation, et comment l’obtenir ?
Un propriétaire vous confie le deux-pièces qu’il a acheté pour le louer aux voyageurs. Avant de créer l’annonce, une question décide de tout : la commune exige-t-elle une autorisation de changement d’usage ? Si c’est le cas et qu’elle manque, le propriétaire risque jusqu’à 100 000 € d’amende. Depuis novembre 2024, la conciergerie qui gère le logement aussi.
Voici quand l’autorisation s’impose, qui en est dispensé, les formes qu’elle prend, le cas des commerces et des bureaux, et ce qu’il faut vérifier avant d’accepter un mandat.
Qu’est-ce que le changement d’usage, et où s’applique-t-il ?
Le code de la construction et de l’habitation (articles L631-7 et suivants) soumet à autorisation, dans les communes concernées, la transformation d’un local d’habitation en local d’un autre usage. Louer comme meublé de tourisme un logement qui n’est pas votre résidence principale constitue un tel changement d’usage.
Jusqu’en novembre 2024, l’autorisation était obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes et Montpellier) et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Depuis le 21 novembre 2024, toute commune peut l’instaurer par délibération : une délibération simple en zone tendue, une délibération motivée par de sérieuses difficultés d’accès au logement ailleurs. Le plus sûr est de poser la question à la mairie.
L’usage ne se confond pas avec la destination, notion du droit de l’urbanisme : à Paris, un logement qui n’est pas une résidence principale ne devient un meublé de tourisme qu’avec l’autorisation de changement d’usage et un changement de destination en hébergement hôtelier. Pour savoir si un local est à usage d’habitation, la loi le répute tel s’il l’était entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à un moment quelconque des trente années qui précèdent la demande.
Qui est dispensé de l’autorisation ?
| Situation | Autorisation de changement d’usage ? |
|---|---|
| Votre résidence principale, louée 120 jours par an au plus | Non |
| Une chambre louée chez vous, pendant que vous y êtes | Non, ce n’est pas un meublé de tourisme |
| Résidence secondaire ou logement acheté pour louer, dans une commune qui applique le régime | Oui, dès le premier jour de location |
| Le même logement, dans une commune qui ne l’applique pas | Non, mais la déclaration en mairie reste due |
| Bureau, commerce ou autre local qui n’est pas un logement | Non, mais la commune peut exiger une autorisation propre |
Pour une résidence principale, la dispense tient tant que les locations restent sous 120 jours par an. Une commune peut abaisser le plafond de location jusqu’à 90 jours, mais le seuil du changement d’usage reste à 120 jours (voir louer sa résidence principale en courte durée).
Temporaire, définitive ou avec compensation : quelle autorisation demander ?
Selon la commune, trois formes existent :
- Définitive, à titre personnel. Elle vous est attachée et prend fin quand vous cessez définitivement l’activité.
- Définitive, contre compensation. Vous transformez en logement un autre local, une boutique ou des bureaux par exemple. Elle est attachée au local et survit à l’arrêt de votre activité.
- Temporaire. Accordée pour moins de cinq ans, elle ne se renouvelle pas automatiquement. Depuis 2024, la commune peut en limiter le nombre, ou la part des logements concernés, dans les zones qu’elle délimite ; une fois la limite atteinte, les nouvelles demandes sont refusées. Elle peut aussi ouvrir ce régime aux sociétés.
Deux conditions se sont ajoutées en 2024. En métropole, il faut un DPE classé entre A et E, puis entre A et D à partir du 1er janvier 2034 (voir le DPE d’un meublé de tourisme). Et le changement d’usage doit être conforme au règlement de copropriété, ce que le demandeur atteste sur l’honneur. En cas de refus, la commune doit en donner le motif.
La compensation se pratique surtout dans les grandes villes. À Paris, d’après la fiche de la Ville :
- hors du secteur de compensation renforcée, il faut transformer en logement une surface au moins égale, dans le même arrondissement ;
- dans le secteur de compensation renforcée, 2 m² pour 1 m² supprimé, ou 1 pour 1 si les locaux deviennent des logements sociaux ;
- pour de la location meublée de courte durée, la compensation doit se trouver dans le même quartier administratif ;
- faute de local à transformer, on achète à un tiers un titre de compensation, dit de commercialité, à un prix librement négocié, sans tarif officiel.
Exemple : pour un studio de 30 m² situé dans le secteur de compensation renforcée, il faut apporter 60 m² de bureaux ou de commerces transformés en logements privés, ou 30 m² transformés en logements sociaux, dans le même quartier administratif. La Ville répond sous deux mois au plus une fois le dossier complet, par un refus ou par une décision provisoire valable deux ans ; la décision définitive suit la fin des travaux sur les locaux de compensation.
Et pour un local commercial ou un bureau ?
Un local qui n’est pas à usage d’habitation échappe au changement d’usage. Mais depuis 2019, une commune peut soumettre à autorisation la location d’un local commercial en meublé de tourisme, et depuis le 21 novembre 2024, celle de tout local qui n’est pas un logement : bureau, atelier, garage aménagé. Louer sans cette autorisation, là où elle est exigée, expose à une amende pouvant atteindre 25 000 €.
Le droit de l’urbanisme s’ajoute : à Paris, il faut aussi une autorisation de changement de destination, et louer un bureau ou un garage en meublé de tourisme sans cette autorisation est sanctionné pénalement.
Que risquent le propriétaire et la conciergerie sans autorisation ?
| Manquement | Plafond |
|---|---|
| Louer sans autorisation de changement d’usage, par local | 100 000 € |
| Prêter son concours à cette location, par entremise ou par des services, par local | 100 000 € |
| Louer un local qui n’est pas un logement sans l’autorisation exigée | 25 000 € |
| Fausse déclaration, dissimulation des locaux loués | 80 000 € et un an de prison |
| Faire obstacle à la visite des agents assermentés | 2 250 € |
Le tribunal peut aussi ordonner le retour du local à l’habitation dans un délai qu’il fixe, sous astreinte de 1 000 € au plus par jour et par mètre carré. L’amende de l’intermédiaire vise toute personne qui prête son concours, gratuitement ou contre rémunération, par une activité d’entremise ou par des services : une conciergerie est directement concernée. La simple mise à disposition d’une plateforme en est exclue.
Avant d’accepter la gestion d’un logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire, vérifiez :
- si la commune applique le changement d’usage, et selon quelles règles locales ;
- la copie de l’autorisation, sa forme et, si elle est temporaire, sa date de fin ;
- le DPE du logement et sa classe ;
- le règlement de copropriété, s’il y en a un ;
- le numéro d’enregistrement, demandé après l’autorisation ;
- une clause du contrat où le propriétaire déclare détenir ces autorisations et s’engage à vous prévenir de tout changement (voir le contrat entre conciergerie et propriétaire).
Questions fréquentes
L’autorisation temporaire se renouvelle-t-elle automatiquement ?
Non. Elle est accordée pour moins de cinq ans et ne se renouvelle pas d’elle-même : il faut refaire une demande, examinée selon les critères, les quotas éventuels et l’exigence de DPE en vigueur à ce moment-là. Notez sa date de fin dès que vous l’obtenez.
Que devient l’autorisation si le propriétaire vend le logement ?
Tout dépend de sa forme. L’autorisation définitive à titre personnel est attachée au demandeur et prend fin quand il cesse l’activité : l’acheteur doit faire sa propre demande. L’autorisation obtenue contre compensation est attachée au local : elle ne prend pas fin avec l’activité de celui qui l’a demandée.
Le numéro d’enregistrement remplace-t-il l’autorisation ?
Non. Le numéro est délivré automatiquement, sans examen préalable par la commune ; il ne prouve pas que le logement a le droit d’être loué. Là où le changement d’usage s’applique, l’autorisation se demande d’abord, le numéro ensuite.
Sources
- Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme), service-public.fr.
- Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ecologie.gouv.fr.
- Renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, analyse juridique n° 2024-25, ANIL.
- La location meublée touristique : les règles à suivre, Ville de Paris.
- Le changement d’usage à caractère réel avec compensation, fiche technique, Ville de Paris.
Règles relues le 26 octobre 2026 sur service-public.fr, le guide pratique 2025 de l’État, l’analyse de l’ANIL et paris.fr. Chaque commune fixe ses propres règles de changement d’usage, de compensation et de quotas : lisez la délibération et le règlement municipal de la vôtre avant toute demande.
Comment cet article a été préparé et vérifié : notre méthode.
L’équipe OmniStay