Créer une conciergerie de location courte durée : les étapes

Vous avez un premier propriétaire prêt à vous confier son T2, un téléphone et l’envie de vous lancer. Avant la première réservation, quelques choix engagent la suite : ce que vous vendez, votre statut, la carte professionnelle si elle s’impose, vos contrats, votre TVA et vos outils.

Voici l’ordre qui évite de refaire les choses deux fois, avec les seuils en vigueur au 26 octobre 2026.

Services seuls ou gestion complète : quelle conciergerie créer ?

Tout part de là, car la loi Hoguet ne traite pas les deux modèles de la même façon.

Point	Conciergerie de services	Conciergerie de gestion
Missions	Ménage, linge, accueil des voyageurs, interventions	Les mêmes, plus l’annonce, les réservations, les encaissements et les comptes rendus
Argent des voyageurs	Payé à la plateforme ou au propriétaire	Peut passer par vous, sur un compte dédié
Carte professionnelle	Non, si vous restez hors de la location et de la gestion	Oui, avec garantie financière et assurance
Contrat	Prestations de services	Mandat écrit

La première se lance plus vite. La seconde permet de proposer au propriétaire de tout prendre en charge, de l’annonce au virement du mois.

Quel statut choisir pour démarrer ?

Deux grandes familles :

• L’entreprise individuelle se crée sans statuts ni capital, et votre patrimoine personnel est séparé d’office de votre patrimoine professionnel. La micro-entreprise en est la version simplifiée : impôt calculé après un abattement forfaitaire, cotisations sociales dues seulement sur le chiffre d’affaires encaissé.
• La société (SASU, EURL, SAS, SARL) a sa propre existence juridique : la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, mais il faut rédiger des statuts et déposer un capital. Ses bénéfices relèvent en principe de l’impôt sur les sociétés.

Une conciergerie vend des prestations de services. En 2026, le régime de la micro-entreprise s’applique donc si son chiffre d’affaires hors TVA de 2025 ou de 2024 n’a pas dépassé 83 600 € ; il cesse quand ce seuil est dépassé deux années de suite. Si vous visez la carte professionnelle, parlez du statut avec votre CCI ou votre expert-comptable avant de vous immatriculer : garantie financière, compte dédié et assurance pèsent dans le choix.

Comment immatriculer la conciergerie ?

Par une seule démarche en ligne, sur le guichet des formalités des entreprises, dans le mois qui précède le début de l’activité et au plus tard 15 jours après. Vous y joignez une déclaration sur l’honneur de non-condamnation. L’Insee vous attribue ensuite un numéro Siren, un numéro Siret pour chaque établissement et un code APE.

Quand faut-il la carte G, et que demande-t-elle ?

Dès que vous participez, de façon habituelle, à la location des logements de vos propriétaires ou à leur gestion, notamment en encaissant les loyers. Délivrée par la CCI pour 3 ans, la carte demande quatre conditions :

• une aptitude professionnelle : un diplôme de niveau bac + 3, ou une expérience salariée dans l’immobilier ;
• l’honorabilité, vérifiée par la CCI sur votre casier judiciaire ;
• une garantie financière d’au moins 30 000 € les deux premières années, puis 110 000 € ;
• une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Exercer sans carte est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. La démarche complète, et ce qu’on peut faire sans carte, sont dans notre article sur la carte G.

Quelle assurance et quel contrat prévoir ?

Avec la carte, l’assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire. Sans carte, voyez avec votre assureur ce qui couvre vraiment votre métier : un trousseau de clés perdu, un dégât pendant un ménage, un voyageur blessé lors d’une intervention.

Avec les propriétaires, écrivez tout : missions, base de la commission, encaissements, relevé du mois, durée et sortie. Nos modèles de clauses sont dans l’article sur le contrat entre conciergerie et propriétaire. Une obligation vaut dès le premier logement, carte ou pas : comme intermédiaire, payé ou non, vous informez le propriétaire de ses démarches (déclaration, changement d’usage) et lui réclamez une attestation sur l’honneur avant de publier son annonce.

TVA et factures : que prévoir dès le départ ?

En 2026, une entreprise qui vend des prestations de services bénéficie de la franchise en base de TVA si son chiffre d’affaires n’a pas dépassé 37 500 € l’année précédente et ne dépasse pas 41 250 € dans l’année. Chaque facture porte alors la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ». Au-delà de 41 250 €, la TVA s’applique dès le jour du dépassement ; entre 37 500 et 41 250 €, à partir du 1^er janvier suivant.

Pour la facture électronique, depuis le 1^er septembre 2026, toute entreprise, même une micro-entreprise, doit pouvoir recevoir des factures électroniques par une plateforme agréée. Une PME ou une micro-entreprise émettra les siennes au format électronique à partir du 1^er septembre 2027, pour ses clients entreprises établis en France et assujettis à la TVA, franchise comprise. Les ventes aux particuliers relèvent d’une autre obligation, la transmission de certaines données à l’administration (e-reporting). Qui est concerné, et ce que cela change pour vous : notre article sur la facture électronique des conciergeries.

Quels outils et quelle équipe pour les premiers logements ?

Dès la deuxième plateforme, le calendrier devient le premier risque : une nuit vendue deux fois. Il vous faut un calendrier commun relié aux plateformes, un ménage prévu à chaque départ et un relevé clair pour chaque propriétaire. Les critères pour choisir, et les questions à poser en démonstration, sont dans notre article quel logiciel pour une conciergerie.

Pour le ménage, salariés ou indépendants : chaque formule a ses règles, en particulier pour qu’un prestataire indépendant ne soit pas requalifié en salarié. Voir notre article sur les prestataires de ménage indépendants.

Comment convaincre les premiers propriétaires ?

Un propriétaire signe quand il comprend ce qu’il paie et ce qu’il récupère. Pour le premier rendez-vous, préparez un dossier court :

• la liste de vos prestations, et ce qui n’est pas compris ;
• votre règle de commission en une phrase, avec un exemple chiffré sur un séjour type ;
• une estimation de revenus fondée sur des logements comparables du quartier, hypothèses écrites ;
• un exemple de relevé mensuel, tel qu’il le recevra ;
• votre contrat, votre attestation d’assurance et, si vous l’avez, votre numéro de carte professionnelle ;
• le modèle d’attestation sur l’honneur à remplir pour son meublé de tourisme.

Faites signer avant la mise en ligne de l’annonce, jamais après : l’attestation sur l’honneur est exigée avant la publication et, avec la carte, le mandat écrit avant toute opération.

Questions fréquentes

Peut-on créer une conciergerie en micro-entreprise ?

Oui pour une conciergerie de services : en 2026, le régime s’applique si le chiffre d’affaires hors TVA de 2025 ou de 2024 n’a pas dépassé 83 600 €, et il cesse quand ce seuil est dépassé deux années de suite. Si vous visez la carte professionnelle, posez la question du statut à votre CCI avant de vous immatriculer.

Faut-il un diplôme pour ouvrir une conciergerie ?

Pour obtenir la carte professionnelle, oui, ou une expérience équivalente : un diplôme de niveau bac + 3 au moins (BTS professions immobilières, licence…), sinon 3 ans de salariat à temps plein dans l’immobilier avec le bac, 10 ans sans le bac, ou 4 ans comme cadre. Une conciergerie qui s’en tient aux services autour du séjour n’a pas besoin de la carte, ni donc de ces conditions.

Qui déclare le meublé de tourisme, la conciergerie ou le propriétaire ?

Le propriétaire, qui loue : déclaration aux impôts et, selon la commune, en mairie, avec une autorisation de changement d’usage là où elle est exigée. Vous, comme intermédiaire, l’informez de ces démarches et lui réclamez une attestation sur l’honneur avant de publier l’annonce, avec le numéro d’enregistrement s’il en a un.

Sources

1. Agent immobilier : conditions d’accès et d’exercice en France, entreprendre.service-public.gouv.fr.
2. Devenir agent immobilier, entreprendre.service-public.gouv.fr.
3. Quelles conséquences pour un micro-entrepreneur qui dépasse les seuils de chiffre d’affaires ?, entreprendre.service-public.gouv.fr.
4. Franchise en base de TVA, entreprendre.service-public.gouv.fr.
5. Comment se mettre en conformité avec l’obligation de facturation électronique ?, entreprendre.service-public.gouv.fr.
6. Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme), service-public.fr.

Règles relues le 26 octobre 2026 sur entreprendre.service-public.gouv.fr et service-public.fr : seuils 2026 de la micro-entreprise et de la franchise de TVA, carte professionnelle, facture électronique, obligations de l’intermédiaire. Les seuils changent avec les lois de finances : vérifiez-les chaque début d’année.

Comment cet article a été préparé et vérifié : notre méthode.

L’équipe OmniStay